Zdá se, že nejen v Česku, ale i v mnoha dalších zemích ceny nemovitostí neustále rostou. Není se čemu divit, nemovitosti totiž splňují vzácnou kombinaci nezbytnosti a užitečnosti. Pro mnohé navíc slouží také jako primární investice k budování bohatství. A právě tento poslední aspekt v kombinaci s rostoucí poptávkou žene v mnoha zemích ceny bydlení do nebeských výšin, stojí v analýze PORTU.
Česká republika není sama, kde za posledních 12 let rostly ceny nemovitostí raketovým tempem. Z dat 57 různých zemí vyplývá, že největší nárůst cen zaznamenaly vyspělé ekonomiky, tedy nejrozvinutější země světa. Ve všech měřených zemích se však reálná cena bydlení od roku 2010 zvýšila v průměru o téměř 30 %.
V čele skupiny 45 zemí s rostoucími cenami bydlení je Island, kde se místní reálné ceny od roku 2010 více než zdvojnásobily.
Mezi další země s 85% nebo vyšším nárůstem cen bydlení patří Estonsko, Nový Zéland, Chile, Turecko, Kanada a Lucembursko. Do této skupiny převážně vyspělých ekonomik se ale zařadilo i Turecko (+91 %) a Chile (+95 %). K nižšímu nárůstu cen bydlení došlo i v dalších rozvíjejících se ekonomikách. V Indii a Malajsii vzrostly ceny bydlení o 59 %. Podobně i na Filipínách (50 %) a v Kolumbii (40 %) rostly reálné ceny rychleji než celosvětový průměr.
Ne všechny země ale zaznamenaly velký nárůst cen bydlení. Některé země v Evropě, včetně Francie, Belgie a Chorvatska, a také země Asie, a to konkrétně Čína a Singapur zaznamenaly méně než 20% růst reálných cen.
Největší pokles cen byl zaznamenán v Rusku, Řecku a Itálii, kde ceny bytů klesly o více než 20 %.
Tyto případy nám však také umožňují vidět inflaci v akci. Například v Rusku, přestože reálné ceny bydlení poklesly o 33 %, nominální ceny (které nezohledňují inflaci) vzrostly o více než 50 %. V Jihoafrické republice, kde reálné ceny poklesly o 5 %, nominální ceny vzrostly o 72 %.
Nemovitostní trh v ČRCeny nemovitostí v Česku se od roku 2010 zvýšily (nominálně) o zhruba 130 %.
Není se čemu divit, investici do cihel prostě milujeme. Naposledy začaly ceny extrémně stoupat na počátku koronavirové pandemie, kdy byla inflace a úrokové sazby na nízkých úrovních.
Situace se ale změnila a inflace v roce 2022 začala kvůli několika vnějším i vnitřním faktorům strmě stoupat. To přinutilo ČNB zvýšit hlavní úrokovou sazbu, aby utlumila poptávku a inflaci snížila. Úroková sazba je od loňského června na úrovni 7 % a k dalšímu navyšování se neuchýlila i přes to, že inflace od té doby dále narůstala. Stejně tak se ke změně úrokové sazby nejspíše neuchýlí ani v nejbližší době, protože inflace začala zpomalovat.
„Současná situace na trhu nemovitostí je pravým opakem toho, co se dělo za pandemie. Úroková sazba ČNB byla tehdy jednou z těch historicky nejnižších, protože se centrální banka snažila pandemií utlumenou ekonomiku nastartovat. To vyvolalo vlnu zájmu o hypotéky, což cenu nemovitostí rapidně zvyšovalo“, uvádí Marek Pokorný, analytik investiční platformy Portu
Hypotéky jsou rekordně drahé, což v kombinaci s drahými nemovitostmi logicky vyústilo v nezájem lidí si nemovitost na hypotéku pořizovat. Čím více se bude inflace snižovat, tím dřív se ČNB uchýlí ke snižování úrokové sazby, což by postupně mělo vyústit v pokles průměrné nabídkové sazby hypoték. Ta se v květnu dostala na 6,32 %, zatímco průměrný úrok u nově sjednaných hypoték v dubnu 2023 činil 5,89 %.
„Zájem o hypotéky opadl a kombinace vysokých úrokových sazeb a drahých nemovitostí zapříčinila to, že ceny především starších bytů v se v průměru meziročně snížily
o zhruba 9 %“, dodává Pokorný.
Výhled do budoucna
Trh s nemovitostmi v Česku se zásadně proměnil. Od minulého léta prochází turbulentními změnami a dochází k událostem, které se v této oblasti nevyskytovaly řadu let. Když Česká národní banka v loňském létě naposledy zvýšila základní úrokovou sazbu, trh se téměř zastavil a ceny nemovitostí začaly klesat po mnoho let trvajícím růstu.
Koktejl drahých hypoték a drahých nemovitostí způsobil propad cen zejména u starších panelákových bytů, které jsou mnohdy levnější až o 20 %, a dále se tak rozšiřuje procentní rozdíl mezi cenou novostaveb a starších bytů, který může ze současných 24 % dosáhnout až na 30 %.
V následujících měsících by mohla inflace rychle klesat, což vyústí ve snížení úrokových sazeb ze strany ČNB, které by mohlo přijít na konci letošního nebo na začátku příštího roku. Jakmile přijde snižování sazeb ČNB, budeme svědky i snižování úrokových sazeb na hypotékách.
Poté by měl následovat růst cen nemovitostí, jak ho známe z minulých let, protože úrokové sazby budou nižší a znovu se zvýší počet zájemců o koupi nemovitosti na hypotéku. Tato poptávka opět povede k růstu cen nemovitostí. Kdo má peníze v hotovosti a zvažuje nákup nemovitosti na investici, neměl by tedy už příliš otálet.