V novém díle podcastu Za Horizont byl hostem Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte. S Davidem Krůtou diskutovali o současném stavu českého trhu nemovitostí. Rozhovor se zaměřil na hlavní faktory ovlivňující trh, včetně dostupnosti hypoték, rostoucích cen, nedostatečné nabídky bydlení i roli zahraničních investorů. Tento článek přináší shrnutí nejdůležitějších bodů rozhovoru.
Růst cen bydlení: Oživení nebo bublina?
Podle Deloitte Real Index, analýzy cen prodaných bytů v České republice, došlo ve 4. čtvrtletí roku 2023 k růstu cen nemovitostí o 6,9 %. Hána v podcastu vysvětluje, že růst je ovlivněn řadou faktorů, včetně vysoké poptávky po bydlení, růstu mezd a urbanizačních trendů. „Na jedné straně je poptávka po bydlení stále silná, ať už kvůli růstu životní úrovně nebo urbanizaci, a na straně druhé je zde omezená nabídka. Developeři se potýkají se složitostí stavebního povolení a vysokými náklady na výstavbu,“ vysvětluje Hána. Dodává, že růst cen nemovitostí byl v roce 2023 zastaven jen v několika krajích, jako je Jihočeský kraj nebo Zlínský kraj, kde místní specifika vytvářejí menší tlak na růst cen.
Vysoké hypotéky a jejich dopad na dostupnost bydlení
Pro mnoho lidí zůstává bydlení nedostupné hlavně kvůli vysokým hypotéčním sazbám. „Drahé financování znamená, že každý si musí velmi dobře zvážit, zda si může dovolit vlastnit nemovitost a zda zvládne splácet hypotéku v dlouhodobém horizontu,“ říká Hána. Očekávaný pokles úrokových sazeb může situaci změnit a trh oživit, nicméně očekává se, že ceny nemovitostí kvůli vysoké poptávce začnou opět růst. Tento fenomén odráží také mezinárodní analýzy, které upozorňují, že Česko je jednou z evropských zemí s nejvyššími cenami nemovitostí v poměru k příjmům.
Vysoké hypotéky a jejich dopad na dostupnost bydlení
Pro mnoho lidí zůstává bydlení nedostupné hlavně kvůli vysokým hypotéčním sazbám. „Drahé financování znamená, že každý si musí velmi dobře zvážit, zda si může dovolit vlastnit nemovitost a zda zvládne splácet hypotéku v dlouhodobém horizontu,“ říká Hána. Očekávaný pokles úrokových sazeb může situaci změnit a trh oživit, nicméně se očekává, že ceny nemovitostí kvůli vysoké poptávce začnou opět růst. Tento fenomén odráží také mezinárodní analýzy, které upozorňují, že Česko je jednou z evropských zemí s nejvyššími cenami nemovitostí v poměru k příjmům.
Češi a preference bydlení ve vlastním
Jedním z důležitých témat, které se v rozhovoru otevřelo, byla otázka, proč tolik Čechů preferuje vlastnické bydlení před nájmem. „Tato tendence má historické kořeny. Mnoho lidí vnímá vlastnictví jako jistotu a stabilitu, něco, co nemůže nikdo vzít,“ říká Hána. Přestože bydlení v nájmu přináší flexibilitu a možnost přizpůsobit se pracovním příležitostem, Češi zůstávají pevně orientovaní na vlastnictví. Podle posledních dat tvoří nájemní bydlení pouze 22 % domácností v ČR, což je stále výrazně pod průměrem Evropské unie.
Urbanizace a její vliv na ceny a poptávku
Hána upozorňuje na trend urbanizace, který přivádí mladé lidi do větších měst, kde jsou lepší pracovní příležitosti a kulturní vyžití. Tento jev se zřetelně odráží ve vysoké poptávce po bydlení v Praze a Brně, kde ceny nemovitostí výrazně vzrostly. „V momentě, kdy ve městech vznikají nové pracovní příležitosti, lidé nejprve dojíždí, ale postupně mají tendenci hledat stabilní bydlení přímo v dané lokalitě,“ vysvětluje Hána. Tento trend vytváří tlak na developery, kteří nemohou na prudký nárůst poptávky rychle reagovat kvůli zdlouhavým procesům stavebního povolení.
Pomalá výstavba a regulační zásahy
Zásadním problémem českého trhu nemovitostí je podle Hány pomalá výstavba, způsobená složitostí stavebního povolení. „Trh se nikdy zcela nevyrovná a vždy se hledá určité ‚ekvilibrium‘, které zohledňuje aktuální poptávku,“ říká. Současný systém často znemožňuje developerům rychle reagovat na měnící se podmínky, což má za následek cenové nerovnováhy.
Investoři a jejich vliv na trh
V diskusi zazněla také otázka role zahraničních investorů, kteří často skupují nemovitosti v předprodejích a drží je bez záměru pronájmu či dalšího prodeje. „Investoři představují významnou část poptávky, což může tlačit ceny nemovitostí výš. Často dochází k situaci, kdy investoři drží nemovitosti, aniž by je dále pronajímali, čímž se snižuje dostupnost bydlení pro místní obyvatele,“ popisuje Hána. Možnou reakcí na tento trend by mohlo být zavedení daně na prázdné nemovitosti, což je téma, které vyvolává silné reakce. Na jedné straně stojí argument, že každý má právo vlastnit nemovitost dle svých možností, na druhé straně se nabízí otázka, zda by daně neměly podpořit dostupnost bydlení pro širší veřejnost.
Inspirace ze zahraničí
V otázkách dostupnosti bydlení a regulace nemovitostí se český trh může inspirovat zahraničními zkušenostmi. Některé země, jako například Německo či Nizozemsko, mají zavedené mechanismy, které pomáhají udržet ceny nemovitostí na dostupné úrovni, například regulací nájmů nebo podporou výstavby sociálního bydlení. „V některých zemích je běžné, že města či obce aktivně staví byty a poskytují je za dostupné nájemné. Taková opatření přispívají ke stabilizaci trhu a snižují tlak na vlastní bydlení,“ říká Hána.
Nájemní bydlení jako řešení?
Závěrem rozhovoru se Hána věnuje nájemnímu bydlení jako možné cestě ke zmírnění cenového růstu nemovitostí. Rostoucí zájem o nájemní bydlení by mohl pomoci zvýšit dostupnost bydlení a omezit tlak na růst cen vlastnického bydlení. Developeři v Praze začínají reagovat na tuto poptávku výstavbou nájemních projektů. Důležitým aspektem je i legislativa, která by měla podporovat dlouhodobé nájemní smlouvy, což by mohlo zvýšit stabilitu nájemního trhu.
Rozhovor s Petrem Hánou v podcastu Za Horizont přináší cenné pohledy na složitou problematiku českého trhu nemovitostí. Pokud vás zajímá více, poslechněte si celý díl, ve kterém se dozvíte detaily o trendech, rizicích a příležitostech, které tento trh nabízí.
David Krůta
David Krůta je profesionální finanční poradce, který je i díky své dlouholeté a kvalitní práci od roku 2021 členem Asociace finančních poradců ČR, která aktivně přispívá ke zvyšování kvality poradenství v Česku. V roce 2023 spustil podcast, kde se zajímavými hosty jde Za Horizont důležitým finančním, ekonomickým a společenským tématům.