Ceny nemovitostí v Česku vzrostly od roku 2010 o 158 procent, což je téměř třikrát více, než je průměrný růst v EU (62 procent). Vyšší dynamiku než Česko vykazují ze sedmadvacítky pouze Maďarsko (291 procent) a pobaltské státy. Růst cen přitom dlouhodobě převyšuje růst mezd, který byl za stejné období 106 procent, což má přímý dopad na dostupnost bydlení. Vyplývá to z analýzy společnosti Portu.
Podobný vývoj zaznamenalo i Slovensko s růstem 110 procent. Oba trhy se tak řadí mezi nejdynamičtější v Evropě. Naproti tomu část západní Evropy, například Finsko nebo Itálie, vykazuje spíše stagnaci nebo pokles cen.
Krátkodobý propad cen v letech 2022 a 2023, vyvolaný růstem úrokových sazeb, se ukázal jako omezený a dočasný. Od roku 2025 ceny nemovitostí opět rostou, což naznačuje, že klíčové faktory ovlivňující dostupnost bydlení mají spíše strukturální než cyklický charakter.
Klíčovým problémem není podle analytika Portu Lukáše Rašky jen absolutní výše cen, ale i jejich poměr k příjmům Bydlení je tak dnes méně dostupné než před patnácti lety. Za tímto vývojem stojí především omezená nabídka nového bydlení v urbanizovaných oblastech a trvale silná poptávka tlačená demografickým vývojem a růstem příjmů. Svou roli hraje i investiční zájem domácností hledajících ochranu před inflací.
„Rychlý růst cen ve střední a východní Evropě lze částečně vysvětlit konvergencí ekonomické úrovně. Nižší výchozí cenová hladina umožnila výraznější růst podpořený obdobím nízkých úrokových sazeb a silnou poptávkou po vlastnickém bydlení. To však v řadě případů vedlo k situaci, kdy ceny nemovitostí rostly rychleji než příjmy domácností,“ doplňuje Lukáš Raška z Portu.
Nájmy nerostou tak rychle, jako ceny samotných nemovitostí
Podle dat Eurostatu dochází k rozevírání nůžek mezi cenou bydlení a nájmy. Zatímco ceny nemovitostí v EU vzrostly od roku 2010 o 62 procent, nájmy se zvýšily pouze o 30 procent. V Česku je rozdíl obdobně výrazný. Zatímco ceny nemovitostí stouply o 158 procent, nájmy jen o 69 procent. Nemovitosti se tak ve stále větší míře chovají jako investiční aktivum, nikoli jen jako spotřební statek. To znamená, že celková návratnost investice do nemovitosti je stále více závislá na růstu ceny samotného aktiva.
Současná data naznačují, že bez výraznější změny na straně nabídky nebo podmínek financování nelze očekávat zásadní změnu trendu. Vývoj cen nemovitostí a dostupnost bydlení tak zůstává jedním z klíčových témat české i evropské ekonomiky.
„Zejména ve velkých městech lze i nadále očekávat tlak na růst cen bydlení. Zatímco některé venkovské oblasti čelí odlivu obyvatel, pro města jako Praha to dlouhodobě neplatí. Pokud nedojde k výraznějšímu zrychlení výstavby, které zatím není příliš pravděpodobné, zůstane pořízení vlastního bydlení jednou z největších finančních výzev pro české domácnosti,“ podotkl Raška.
Lidé by proto podle Rašky měly tomuto vývoji přizpůsobit i své finanční plánování a tvorbu dlouhodobých úspor. Klíčové je začít si na základ hypotéky odkládat co nejdříve – a právě dlouhodobé investování může představovat efektivní cestu, jak potřebný kapitál postupně vytvořit, uzavřel.