Co od zítřejšího zasedání ČNB můžeme čekat? A na koho to dopadne?
Zítřejší zasednání ČNB je očekávané více než kdy jindy. Nejde ani tak o zvyšování základní úrokové sazby, se kterou se již počítá a diskutuje se pouze o konkrétním zvýšení. Trh s napětím očekává, zdali ČNB přistoupí opětovně k zavedení limitů DTI a DSTI, případně upraví maximální LTV úvěrů, což je výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Co by to znamenalo, vytvětluje analytik a hypoteční specialista, Daniel Horňák, Patron .
Znovuzavedení parametrů DTI a DSTI
Tyto parametry ČNB zrušila v polovině minulého roku. Může se zdát, že to zásadně omezí poskytování úvěrů. Pokud zavede limity ve stejné výši, jako byly před zrušením, nestane se prakticky nic. Většina bank tyto limity stále vyžaduje, dodržuje je a tak jejich opětovné „zavedení“ bude znamenat komplikace pro velmi malé procento klientů, kteří o hypotéku žádají. Ano, jsou samozřejmě instituce, které tyto parametry rozvolnili a na ty míří případné znovuzavedení limitů jasně. Banky ale většinou dodržují stále původní limity – DSTI, kdy splátka nesmí překročit 50% všech příjmů a parametr DTI, kdy součet všech úvěrů nesmí překročit 9 ročních čistých příjmů. Pokud by však ČNB přistoupila nejenom ke znovuzavedení, ale ke zpřísnění původně nastavených limitů, dotklo by se to zásadně všech žadatelů o hypoteční úvěr. V době, kdy rapidně rostou sazby je již tak nárok na příjem klienta výrazně vyšší, tento fakt by tuto potřebu jen zvýraznil.
Omezení poskytování úvěrů do 80% LTV
V případě zpřísnění maximálního možného LTV už ale mluvíme o zásadním parametru, který by dopadl na každého žadatele o úvěr. Znamenalo by to, že musí mít klient 20% vlastních zdrojů na koupi nemovitosti, případně musí mít jinou nemovitost, kterou by poskytl bance jako dozajištění. Při dnešních cenách nemovitostí je 20% velká částka, pro mnoho hlavně mladých klientů nedosažitelná, a trh by se tak výrazně ochladil. Jen pro připomenutí – dnes je limit tohoto parametru 90%, kdy banky mají úvěry do 80% výrazně levnější, než do 90% a také u tohoto vyššího limitu mají vyšší nároky na bonitu klienta. Otázkou je, zdali by se oba dva limity posunuly o 10% níže, pak by to znamenalo, že dnešní 80% hypo bude stejná jako 70% po změně a 80% by byla ta přísnější.
Je to správné?
Podle jednání bankéřů by se skoro až mohlo zdát, že hypotéky jsou to, co může za všechny problémy. Rapidním zvyšováním sazeb se trh zatím nijak výrazně neochladil. Není to ale tím, že by klienti méně žádali o hypotéky, je zde ještě hodně rozjednaných úvěrů a tak objemy jsou stále ve vyšší desítkách miliard. Trh se ale zreguluje sazbami víceméně sám, hypotéky budou prostě dražší a klienti budou více zvažovat, zdali do hypotéky půjdou. Pokud dojde ke zpřísnění parametrů, trh se jistě výrazněji zbrzdí. ČNB ale případné úpravy parametrů směrem k horším hodnotám nemůže udělat ze dne na den. Pokud tedy centrální bankéři přistoupí ke znovuzavedení, nebo zpřísnění uvedených parametrů, během doby než vejde v platnost začne opět hon za ještě stávající hypotékou stejně tak, jako jsme byli svědky v říjnu 2018 při posledním zpřísňování podmínek poskytování hypotečních úvěrů.