Analýza Central Group a KPMG: Byty jsou novým tahounem stavebnictví s největším přínosem pro ekonomiku

Stavby povolené v České republice v uplynulém pololetí mají potenciál přinést do ekonomiky více než 823 miliard. Zatímco dříve měly největší přínos inženýrské stavby, nově se tahounem stavebnictví stala bytová výstavba. Ta by do české ekonomiky mohla podle výsledků povolování jen za 1. pololetí letošního roku nalít 308 miliard Kč. Na celkovém přínosu se tak podílí z více než 37 %. Ukazuje to aktuální Barometr stavebnictví, který je novou analýzou společností Central Group a KPMG Česká republika a na rozdíl od ostatních analýz trhu přináší unikátní pohled na ekonomický vývoj do budoucna.

Potenciální ekonomický přínos nových staveb povolených v Česku od ledna do června by přesáhl 823 miliard korun. Vyplývá to z aktuálního Barometru stavebnictví, který dvakrát ročně zpracovává největší český rezidenční stavitel Central Group a mezinárodní poradenská společnost KPMG Česká republika. Ukazatel je součástí širší Pololetní analýzy stavebnictví a trhu bydlení, která byla představena na zářijovém Summitu stavebního rozvoje v Praze.

Oproti předchozímu pololetí, které bylo s potenciálním přínosem 916 miliard zcela rekordní, poklesla aktuální hodnota Barometru stavebnictví o zhruba 10 %. Jde však stále o druhou nejvyšší hodnotu za sledované období. Za poklesem stojí inženýrské stavby, především pak dopravní, u kterých se hodnota stavebních povolení snížila o více než polovinu.

Podle údajů za 1. pololetí 2022 by nejvíce peněz do české ekonomiky mohly přinést bytové budovy (308 mld. Kč), následovány budovami nebytovými (269 mld. Kč) a inženýrskými stavbami (246 mld., z toho 129 mld. Kč dopravní stavby). Zatímco tak loni byly tahounem stavebnictví právě inženýrské stavby, nyní se jím staly jednoznačně budovy bytové.

Bytové stavby jsou novým tahounem stavebnictví

Potenciální přínos bytových budov oproti předchozímu pololetí vzrostl o cca 2 %, meziročně ale o rekordních 32 % na celkových 308 miliard korun. Ukazuje to aktuální Barometr bytové výstavby, který je součástí Barometru stavebnictví a vyjadřuje konkrétně segment bytových staveb.

Bytová výstavba bývá často podceňovaná. Na celkové hodnotě Barometru stavebnictví se přitom aktuálně podílí téměř 2/5, dlouhodobě pak zhruba jednou třetinou a její potenciální přínos pro ekonomiku je ze všech segmentů stavebnictví největší. Největší podíl na Barometru bytové výstavby zaujímají bytové stavby povolené ve Středočeském kraji (18 %), následuje Praha (15 %) a Jihomoravský kraj (14 %).

Ve stavebnictví a na trhu bydlení panuje obrovská nejistota

Stavebnictví je jedním z klíčových odvětví s velkým multiplikačním efektem. Nadále v něm ale panuje obrovská nejistota kvůli bezprecedentnímu nárůstu cen stavebních materiálů, nedostatku pracovníků a v poslední době raketově rostoucím cenám energií. To pak dále umocňují velmi drahé úvěry (základní úroková sazba ČNB se během jednoho roku zvýšila z 0,25 % na současných 7 %), které zásadně komplikují financování pro většinu firem i využívání hypoték. Ceny staveb výrazně rostou a často se i prodlužuje termín jejich realizace. Řada veřejných i soukromých staveb se nyní pozastavuje nebo odkládá.

Na jedné straně náklady bytové výstavby rostou, na straně druhé se ale zároveň zpomalují prodeje a zpomaluje růst cen. Důvodem je zejména odklad nákupů bytů ze strany zájemců o hypotéky kvůli zhruba třikrát vyšším úrokům oproti loňskému roku.

Rychlejší povolování může snížit ceny bytů až o 15 %

Velká nejistota trvá i ohledně budoucnosti povolování nových staveb. Došlo totiž k odkladu účinnosti již schváleného nového stavebního zákona a předložená novela vyvolává řadu vážných pochybností a může znamenat další komplikace pro schvalovací procesy. Další prvek nejistoty znamenají i podzimní komunální volby, které v řadě případů přinesou změnu názoru politické reprezentace na již projednávané projekty.

„Díky rychlejšímu povolování a větší výstavbě by nové byty mohly být levnější až o 15 %. Tím, že stát není schopen uvést nový stavební zákon do praxe, odkládá ho a nesystémově mění v mnoha směrech, se sám střílí ‚do páteře‘. Brzdí tak rozvoj celé země a sám přichází o stovky miliard na daních. Přitom ne developeři, ale stát je tím, kdo na výstavbě nových bytů nejvíce vydělává. Z každého nového bytu v Praze má stát jen na DPH v průměru 1,5 milionu korun. A dalších zhruba 250 tisíc Kč navíc pak nyní nově inkasuje Praha na ‚dobrovolných‘ příspěvcích od investorů. A pak se všichni diví, že jsou byty tak drahé,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.

Situaci ve stavebnictví tak bude nadále provázet velká nejistota a celý sektor čeká velmi pravděpodobně výrazný útlum. A to z hlediska omezení investic jak veřejného, tak i soukromého sektoru. Klíčové pro budoucí vývoj nejen ve stavebnictví, ale i v jiných odvětvích, bude to, do jaké míry se podaří vyřešit problém raketového nárůstu cen energií a rizika omezení jejich dodávek.

Připravované byty v Praze mohou státu na DPH přinést přes 180 miliard

Stavebnictví přitom přináší do státního rozpočtu stovky miliard korun na daních. Urychlení povolování nových staveb a investice do výstavby jsou proto v enormním ekonomickém zájmu státu. Jen za každý nový byt v Praze stát získává jen na DPH zhruba 1,5 milionu Kč. V Praze se připravuje více než 134 tisíc nových bytů, které by mohly státu na DPH přinést více než 180 miliard Kč.

„Aktuální Barometr stavebnictví ukazuje, že stavby povolené v minulém pololetí mají potenciál přinést do české ekonomiky 823 miliard korun. A zhruba 308 miliard z toho činí bytové stavby. V Praze je podle analýz v různé fázi přípravy více než 134 tisíc nových bytů. Ty jsou však uvízlé v povolovacím procesu, kdy vyřízení stavebního povolení často trvá 10 i více let. Tento stav je bohužel dlouhodobý. Odklad účinnosti nového stavebního zákona a nejistota ve finálním znění k řešení nepřispívá. Prorozvojová politika je podmínkou ekonomického růstu, který jediný dokáže uspokojit potřeby většiny společnosti,“ říká ekonom a partner KPMG Česká republika Pavel Kliment.

Situace ve stavebnictví je nyní velmi složitá a stát by měl toto odvětví maximálně podpořit, protože na nové výstavbě na daních velmi profituje. Aktuální Pololetní analýza stavebnictví a trhu bydlení přinesla 5 konkrétních doporučení, jak podpořit stavební rozvoj a dostupnost bydlení:

1. Prorozvojový stavební zákon co nejdříve

Další zdržování a nejistota ohledně mnoha navrhovaných změn této zásadní legislativy celou zemi velmi poškozují a stát přichází o stamiliony na daních. Odborná ani politická shoda se ohledně nového zákona pro příliš mnoho rozdílných zájmů nikdy nemůže dosáhnout. Stát se musí rozhodnout, zda chce novým zákonem podpořit stavební rozvoj (tedy co nejméně změn již schváleného zákona), nebo novou výstavbu dále zbrzdit (tedy řada nesystémových změn). Ve svém programovém prohlášení se vláda přihlásila k prorozvojovému stavebnímu zákonu. Řešení bytové krize by pomohlo, kdyby povolování větších bytových staveb (např. nad 100 bytů nebo nad 10.000 m² HPP) přešlo pod Specializovaný stavební úřad, kam má zatím přejít jen povolování větších dopravních a infrastrukturních staveb.

2. Změna daní ve prospěch měst a obcí, kde se staví

Stát na nové výstavbě velmi profituje na daních, ale města a obce, kde se staví, od státu získávají jen velmi málo prostředků k zajištění potřebné veřejné infrastruktury. Nejvhodnějším řešením by bylo snížení DPH u bytů z 15 na 10 %, kdy by zbývajících 5 % získávaly přímo města a obce, kde se staví (tzv. PRINCIP 10+5). Ke snížení DPH u bytů se vláda zavázala ve svém programovém prohlášení. Úprava systému daní na Principu 10+5 by toto splňovala, zároveň by veřejné finance nepřišly ani o korunu. Pět procent z ceny nových staveb by města a obce mohly získávat formou místního poplatku nebo na základě plánovací smlouvy s investorem. Tím by mohly být také vyřešeny nesystémové a právně sporné požadavky na „dobrovolné“ příspěvky od investorů, které jen dále zvyšují ceny bytů.

3. Ambiciózní Metropolitní plán pro rostoucí Prahu

Prahu je nutné plánovat jako metropoli pro minimálně 2 miliony lidí. Již nyní v hlavním městě reálně žije kolem 1,6 milionu obyvatel a jejich počet stále narůstá. Tomu musí odpovídat nový ambiciózní Metropolitní plán. A do doby jeho definitivního schválení by měly být pružně zpracovávány změny stávajícího zastaralého územního plánu, kdy prioritou by měly být dopravní a bytové stavby a výstavba na brownfieldech. Nutnou podmínkou rozvoje a další prosperity Prahy je dostatek ploch pro novou výstavbu a veřejné investice do infrastruktury.

4. Finanční podpora státu pro revitalizace brownfieldů

Prioritou by měla být výstavba na nevyužívaných a zanedbaných brownfieldech. Stát by měl z ekologických důvodů a jako pomoc pro řešení bytové krize finančně podpořit revitalizaci brownfieldů zejména na bytové lokality. A to jak brownfieldů veřejných, tak i soukromých. Výstavba na brownfieldech je totiž pro investory výrazně dražší, než je výstavba na dříve nezastavěných pozemcích. Některé brownfieldy jsou z důvodu nutných demolic a dekontaminace od škodlivých látek v půdě dokonce pro investory ekonomicky neřešitelné, i kdyby byly zcela zdarma.

5. Směny nevyužívaných pozemků za byty od developerů

Stát a města mají jiné, důležitější úkoly než zajišťovat vlastní výstavbu bytů. V tom bude soukromý sektor ze své podstaty fungování v naprosté většině případů výrazně efektivnější než veřejný sektor. Pokud si však chce veřejný sektor zajistit svůj vlastní fond nájemních bytů, může ho snadno a rychle vytvořit transparentní směnou nevyužívaných veřejných pozemků a brownfieldů za byty, které postaví soukromí investoři. Ve svém programovém prohlášení se vláda zavázala uvolnit vhodné pozemky v držení státu a převést je samosprávám za účelem výstavby bytů. To by města a obce měly intenzivně využívat, identifikovat vhodné pozemky, určit pravidla jejich zástavby a pak je v rámci transparentních výběrových řízení směňovat za byty, které zde nebo v jiných lokalitách budou stavět a financovat soukromí developeři.