V Česku i na Slovensku patří bydlení dlouhodobě mezi klíčová společenská témata, zejména pokud jde o vývoj cen, dostupnost bydlení a výstavbu nových nemovitostí. Ceny bytů a domů ovlivňuje celá řada faktorů, především vztah mezi nabídkou a poptávkou, výše úrokových sazeb u hypoték, lokalita nebo celkový ekonomický vývoj. Jak si Česko stojí v porovnání s ostatními zeměmi Evropské unie? Více už v analýze od Evy Sadovské, analytičky WOOD & Company, k nejnovějším datům Eurostatu za poslední čtvrtletí 2025.
Ceny bytů a domů ve 4. čtvrtletí 2025 meziročně vzrostly o 10,4 %. Jde o devátý nejrychlejší nárůst v EU
Nejnovější data Eurostatu potvrzují, že ceny rezidenčních nemovitostí v Česku vzrostly v posledním čtvrtletí loňského roku meziročně o 10,4 %. Výsledek zapadá do celoročního trendu výrazného zdražování bydlení, který byl patrný od počátku roku 2025. V předchozích třech čtvrtletích přitom ceny rostly o 9,9 %, 10,5 % a 10,8 %. Novostavby zdražily v závěru roku meziročně o 11,7 %, u stávajících bytů a domů pak byl zaznamenán růst o 10,0 %.
Tempo zdražování v České republice výrazně překonalo průměr eurozóny (5,1 %) i EU (5,5 %). Nejrychlejší meziroční růst cen mezi členskými státy EU zaznamenaly Maďarsko (21,2 %), Portugalsko (18,9 %) a Chorvatsko (16,1 %). Sousední Slovensko s nárůstem o 12,8 % zaznamenalo páté místo v tomto neoficiálním žebříčku, Česko obsadilo příčku devátou. Jediným státem EU, kde ceny rezidenčních nemovitostí klesly, bylo Finsko – o 3,1 %. Jen velmi pozvolný růst byl pak evidován v Lucembursku (0,1 %), Francii (1,0 %) a Švédsku (1,2 %).
Ceny bytů v Praze a Bratislavě rostou nadprůměrně. Co za tím stojí?
Zajímavý pohled nabízí i vývoj cen bytů a domů v hlavních městech obou zemí a jejich bezprostředním okolí. V Praze vzrostly ceny nemovitostí v posledním čtvrtletí roku 2025 meziročně o 13,3 % u novostaveb a o 13,7 % u stávajících nemovitostí. V Bratislavském kraji si novostavby ve stejném období připsaly zdražení o 9,5 %, zatímco stávající nemovitosti zdražily o 14,7 %. Obě metropole tak vykázaly rychlejší růst cen, než jaký byl zaznamenán na celostátní úrovni. Vyplývá to z aktuálních dat Statistického úřadu SR a Českého statistického úřadu.
Příčiny zdražování rezidenčních nemovitostí jsou v obou zemích velmi podobné. Poptávka dlouhodobě výrazně převyšuje nabídku – počet potřebných bytů v posledních letech trvale překračuje počet dokončených jednotek. Pokles úrokových sazeb ve druhé polovině roku 2024 oživil zájem o hypoteční úvěry, který přetrvával i v průběhu celého minulého roku. Zvýšenou poptávku po nemovitostech dále podpořil nominální i reálný růst mezd spolu s přetrvávající nízkou mírou nezaměstnanosti.
Porostou ceny nemovitostí i v roce 2026?
Vojenský konflikt na Blízkém východě, zejména pokud by přetrvával delší dobu, může citelně zasáhnout jak globální, tak lokální ekonomiky. V obdobích zvýšené nejistoty bývá realitní trh tradičně jedním z prvních odvětví, kde se otevírá otázka dalšího vývoje cen bytů a domů. Klíčovou roli přitom i nadále sehrávají úrokové sazby hypotečních úvěrů, příjmy domácností, nabídka nové výstavby a atraktivita lokality.
Případný růst hypotečních sazeb by zdražil financování bydlení a pravděpodobně by ochladil poptávku po bytech a domech. Vyšší úroky však neznamenají automaticky plošný pokles cen nemovitostí, ale spíše zpomalení tempa jejich růstu. Pro rok 2026 proto očekáváme, že ceny rezidenčních nemovitostí porostou i nadále, ale už ne dvouciferným tempem jako v loňském roce. Dynamika zdražování by se spíše mohla přiblížit tempu růstu nominálních mezd.
V době zvýšené nejistoty se zároveň prohlubují rozdíly mezi kvalitními a méně atraktivními nemovitostmi. Byty v prémiových lokalitách Prahy či Bratislavy mohou čelit silnějšímu tlaku na cenu. Zkušenosti z předchozích krizí přitom opakovaně potvrzují, že nejodolnější jsou právě kvalitní nemovitosti ve velkých a ekonomicky silných městech.
Klíčovou roli sehrává rezidenční development, který zároveň prináší zajímavé investiční příležitosti
Zásadní roli na dnešním rezidenčním trhu sehrává kvalitní development postavený na třech pilířích: kvalitě projektu, dobré lokalitě a dopravní dostupnosti. Neméně důležitá je schopnost projektu reagovat na měnící se potřeby obyvatel, ať už jde o flexibilní dispozice bytů, nebo dostatečnou kapacitu veřejné infrastruktury v okolí. Kvalitní development tak přispívá nejen k rozšiřování nabídky bydlení, ale i k celkové kultivaci městského prostředí.
Češi i Slováci v minulosti investovali do nemovitostí především prostřednictvím koupě investičního bytu. Postupný růst cen, do kterého se promítají vyšší vstupní náklady a klesající dostupnost bydlení, však v posledních letech mění chování investorů. Stále oblíbenější alternativou se pro ně stává investování do realitních fondů nebo přímo do projektů rezidenčního developmentu.
Investování do developerských projektů je určeno zkušeným, respektive kvalifikovaným investorům. Ti se mohou prostřednictvím této formy investice podílet na celém developerském procesu – od nákupu pozemku a získání stavebních povolení přes samotnou výstavbu až po prodej hotových bytů. Výnos je navázán na developerský zisk, který může přinést nadstandardní zhodnocení kapitálu (v některých případech s dlouhodobým cílovaným výnosem 12–15 % p. a.), avšak za cenu vyšší míry rizika. Investiční horizont činí minimálně 7 let, přičemž vstupní investice dosahuje alespoň 1 milionu korun.
autor: Eva Sadovská, analytička WOOD & Company