Problematika bydlení patří v České republice k tématům, která rezonují jak mezi odborníky, tak u široké veřejnosti. Tři čtvrtiny Čechů žijí ve vlastní nemovitosti, přičemž výdaje na bydlení spolykají více než pětinu (22 %) jejich disponibilních příjmů. Ceny bytů a domů přitom dlouhodobě rostou rychleji než inflace, za posledních patnáct let vzrostly v Česku o více než 160 %. Analytička WOOD & Company Eva Sadovská se proto ve své analýze zaměřila na klíčové ukazatele, které přibližují, jak si Česko stojí v oblasti bydlení v porovnání s ostatními zeměmi Evropské unie. Analýza čerpá z nejnovějších dat Eurostatu.
Země Evropské unie se od sebe výrazně liší způsobem bydlení – ať už jde o jeho velikost, typ, vlastnictví či kvalitu. V roce 2024 žilo ve vlastní nemovitosti 74,7 % obyvatel České republiky, což převyšuje unijní průměr, který činí 68,4 %. V rámci EU vévodí žebříčku vlastnického bydlení Rumunsko a Slovensko s podíly 94,3 %, resp. 93,1 %. Hranici 91 % překračují také Chorvatsko a Maďarsko.
Za poslední desetiletí přitom mírně vzrostl podíl Čechů, kteří vlastní bydlení financují hypotékou. Zatímco v roce 2015 šlo o 18,2 % obyvatel, v roce 2024 představoval jejich podíl už 20,3 %. Co se týče typu bydlení, žije podle dat Eurostatu nepatrně více Čechů v bytě (51 %) než v rodinném domě (49 %).
Přibližně šestina Čechů žije v stísněných podmínkách. Na jednoho Čecha připadá 1,5 pokoje
Kvalitu bydlení lze měřit několika způsoby – jedním z nich je podíl obyvatel žijících v přeplněných nemovitostech, resp. ve stísněných podmínkách. V Česku žilo v roce 2024 v takovýchto bytech nebo domech 16,6 % populace. Nejvyšší míra přeplněnosti domácností byla zaznamenána v Rumunsku (41 %), Lotyšsku (39 %) a Bulharsku (34 %). Na opačném konci žebříčku se pak nacházejí Kypr, Malta, Nizozemsko a Irsko, kde se tento podíl pohybuje mezi 2 a 5 %. Průměr EU dosáhl necelých 17 %, což je srovnatelná úroveň s Českou republikou.
| Údaje Eurostatu za rok 2024 | Podíl obyvatel žijících ve vlastní nemovitosti v % | Počet místností připadajících na jednoho obyvatele domácnosti | Průměrný počet členů v jedné domácnosti | Podíl obyvatel žijících v přeplněných bytech v % | Podíl nákladů na bydlení z disponibilních příjmů v % | Podíl domácností neschopných platit účty a faktury za bydlení v % |
| Rumunsko | 94,3 | 1,1 | 2,5 | 40,7 | 15,4 | 15,3 |
| Slovensko | 93,1 | 1,1 | 3,1 | 29,9 | 19,4 | 8,4 |
| Maďarsko | 91,6 | 1,6 | 2,3 | 14,6 | 18,8 | 9,3 |
| Chorvatsko | 91,0 | 1,3 | 2,7 | 31,7 | 13,0 | 9,4 |
| Litva | 87,4 | 1,6 | 1,9 | 26,3 | 15,5 | 5,0 |
| Polsko | 87,1 | 1,2 | 2,9 | 33,7 | 16,7 | 4,2 |
| Bulharsko | 86,0 | 1,4 | 2,3 | 33,8 | 19,3 | 18,7 |
| Lotyšsko | 83,7 | 1,2 | 2,2 | 39,3 | 16,7 | 7,5 |
| Estonsko | 79,3 | 1,6 | 2,1 | 18,4 | 19,5 | 7,1 |
| Itálie | 75,9 | 1,5 | 2,2 | 23,9 | 13,6 | 5,3 |
| Slovinsko | 74,8 | 1,6 | 2,4 | 10,6 | 13,6 | 7,5 |
| ČR | 74,7 | 1,5 | 2,3 | 16,6 | 22,1 | 3,4 |
| Španělsko | 73,7 | 1,9 | 2,5 | 9,1 | 16,7 | 14,2 |
| Portugalsko | 73,4 | 1,7 | 2,4 | 11,2 | 16,8 | 5,7 |
| Belgie | 70,3 | 2,1 | 2,3 | 6,5 | 17,8 | 5,0 |
| Řecko | 69,7 | 1,3 | 2,4 | 27,0 | 35,5 | 42,8 |
| Kypr | 69,4 | 2,0 | 2,5 | 2,4 | 11,4 | 12,5 |
| Irsko | 69,3 | 2,0 | 2,7 | 5,0 | 16,2 | 12,2 |
| Holandsko | 68,8 | 2,1 | 2,1 | 4,6 | 20,5 | 3,9 |
| EU27 | 68,4 | 1,7 | 2,3 | 16,9 | 19,2 | 9,2 |
| Malta | 68,1 | 2,2 | 2,4 | 4,4 | 12,5 | 5,9 |
| Finsko | 68,1 | 2,0 | 1,9 | 9,1 | 20,9 | 11,2 |
| Švédsko | 64,8 | 1,7 | 2,0 | 16,7 | 24,6 | 7,3 |
| Lucembursko | 63,5 | 2,1 | 2,3 | 6,8 | 19,1 | 8,5 |
| Francie | 61,2 | 1,8 | 2,1 | 10,4 | 18,5 | 10,6 |
| Dánsko | 60,9 | 1,9 | 2,0 | 9,3 | 26,3 | 6,9 |
| Rakousko | 54,5 | 1,6 | 2,2 | 13,7 | 18,3 | 7,5 |
| Německo | 47,2 | 1,7 | 2,0 | 11,5 | 24,5 | 7,2 |
Zajímavý pohled přinášejí také dva další ukazatele týkající se velikosti bydlení. Prvním z nich je průměrný počet pokojů na osobu. V Česku připadá na jednoho obyvatele 1,5 pokoje, což je mírně pod unijním průměrem s hodnotou 1,7. Nejnižších hodnot dosahují Slovensko a Rumunsko, kde na jednoho obyvatele připadá pouhých 1,1 pokoje. Na opačném konci žebříčku stojí Malta s nejvyšším počtem 2,2 pokoje na osobu, těsně za ní se řadí země Beneluxu s hodnotou 2,1 pokoje.
Druhým ukazatelem je průměrný počet osob v jedné domácnosti. Česko s hodnotou 2,3 osoby se shoduje s průměrem EU. Největší počet členů na jednu domácnost mají v sousedním Slovensku (3,1 osoby). Následuje Polsko (2,9) a dále Chorvatsko s Irskem (2,7). Nejnižší počet osob na jednu domácnost naopak vykazují Německo, Dánsko a Švédsko (2,0 osoby), ještě o něco méně pak Finsko a Litva (1,9 osoby).
Je bydlení v Česku cenově dostupné?
Ceny bytů a domů vzrostly v Česku za posledních 15 let o více než 160 %. Se zdražováním nemovitostí a nájemného se náklady na bydlení stávají stále výraznější zátěží. Jedním z klíčových ukazatelů je míra nadměrného zatížení náklady na bydlení – tedy podíl obyvatel žijících v domácnostech, kde výdaje na bydlení přesahují 40 % disponibilního příjmu. V roce 2024 se to týkalo 14,1 % obyvatel českých měst, což převyšuje unijní průměr (9,8 %). V případě venkovských oblastí byl tento podíl 6,1 %, tedy přibližně na úrovni průměru EU (6,3 %).
Dalším měřítkem dostupnosti bydlení je podíl nákladů na bydlení na disponibilních příjmech domácností. Česko dosáhlo hodnoty tohto ukazatele na úrovni 22,1 %, čímž překročilo průměr EU (19,2 %). Nejvíce jsou náklady na bydlení zatíženy rodinné rozpočty v Řecku (36 %), Dánsku (26 %), Švédsku a Německu (v obou případech 25 %), zatímco nejnižší podíl vykázal Kypr s 11 %.
Samostatným indikátorem finanční zátěže domácností jsou nedoplatky na hypotéce, nájemném nebo energiích. V Česku se s tímto problémem potýkají pouhá 3 % obyvatel, což je nejméně v celé EU a výrazně méně než unijní průměr 9,2 %. Na opačném konci žebříčku stojí Řecko (43 %), Bulharsko (19 %) a Rumunsko (15 %). Přestože ceny nemovitostí za posledních 15 let výrazně vzrostly, podíl domácností s nedoplatky se ve většině zemí unie snížil.
Kvalitný rezidenční development hraje na realitním trhu čím dál důležitější roli a přináší zajímavé investiční příležitosti
Klíčovou roli na trhu s bydlením zaujímá kvalitní rezidenční development, jehož úspěch stojí na třech klíčových pilířích: kvalitě projektů, vhodné lokalitě a dobré dopravní dostupnosti. Neméně důležitá je ale i schopnost projektů pružně reagovat na měnící se potřeby obyvatel, ať už jde o flexibilní dispozice nebo dostatečnou kapacitu veřejné infrastruktury v okolí. Kvalitní development tak přispívá nejen k rozšiřování nabídky bydlení, ale i k celkovému kultivování městského prostředí.
Češi tradičně investovali do nemovitostí především prostřednictvím koupě investičního bytu. Postupný růst cen nemovitostí však s sebou přináší vyšší vstupní náklady a snižuje dostupnost bydlení, což v posledních letech proměňuje chování investorů. Ti stále častěji sahají po alternativních formách investování do realitních fondů nebo přímo do projektů rezidenčního developmentu.
Investice do projektů rezidenčního developmentu jsou určeny zkušeným, resp. kvalifikovaným investorům. Ti se mohou podílet na celém developerském procesu od koupě pozemku a získání stavebních povolení přes samotnou výstavbu až po prodej hotových bytů. Výnos je navázán na developerský profit, což otevírá cestu k vyššímu zhodnocení kapitálu (v některých případech s dlouhodobým cílovým výnosem 12–15 % p. a.), avšak za cenu vyšší míry rizika. Investiční horizont je většinou alespoň 7 let, minimální vstupní investice pak 50 tis. eur, resp. 1 mil. Kč.
autor: Eva Sadovská, analytička WOOD & Company