Trh s historickými nemovitostmi se v Česku proměňuje. Přestože ceny zrekonstruovaných zámků klesají, zájemci namísto toho preferují nemovitosti před rekonstrukcí, ale v zachovalém stavu. Zlevňování se týká i objektů, které vyžadují větší péči. Významnými hráči na trhu jsou teď kromě investorů i obce a města, a nebo lidé hledající vlastní prémiové bydlení.
„Prodej historických nemovitostí je silně individuální záležitost a nekopíruje tendence trhu s běžným segmentem,“ uvádí specialistka na prodej historických nemovitostí společnosti Luxent – Exclusive Properties Lenka Munter. Podle ní je většina zrekonstruovaných zámků v portfoliu realitní kanceláře nyní zlevněná přibližně o deset procent. „Což nás přivádí téměř na úroveň čistých nákladů. Tento vývoj je překvapivý, vzhledem k tomu, že zrekonstruované zámky za rozumnou cenu by měly být pro kupující atraktivnější, jelikož mohou ušetřit značné finanční prostředky, čas i úsilí,“ dodává.
Výrazné slevy u nemovitostí ve špatném stavu
Zároveň výrazně zlevňují historické objekty, jejichž záchrana vyžaduje rychlé řešení. „Při vyjednávání o koupi se můžeme dostat na 30procentní, v některých případech až na 50procentní slevu oproti původně požadované ceně. Toto však nepodléhá žádným trendům na trhu. Je to logický postup při prodeji památky, která vyžaduje urgentní péči,“ vysvětluje Lenka Munter.
Cenové rozpětí historických nemovitostí se pohybuje v řádech nižších desítek milionů u objektů před rekonstrukcí až po vyšší desítky milionů u těch po rekonstrukci. Například kompletně opravený zámek v Třebotově u Prahy s parkově upravenou rozlehlou zahradou nyní společnost Luxent – Exclusive Properties prodává za 74 900 000 korun. Rozlehlý zámecký areál Mirošov s barokním zrekonstruovaným zámkem a třemi hospodářskými budovami pak za 95 000 000 korun. „V neveřejné nabídce mám nyní také naprostý unikát, a sice plně funkční románský hrad ze 13. století,“ doplňuje Lenka Munter.
Například zámek Třebotov nedaleko Prahy je vhodný pro rodinné bydlení i pro komerční využití. Jeho rekonstrukce začala na přelomu tisíciletí a v roce 2003 byla dokončena do současné převážně renesanční podoby. Zámek má čtyři podlaží včetně sklepení o celkové ploše cca 2 500 m2.
Barokní zámek v Mirošově se stavěl v letech 1719-1723 na místě původní renesanční tvrze. Nyní má velkorysé vstupní nádvoří s kašnou a anglickým parkem. Jednopatrová nemovitost má bohatě zdobené interiéry včetně reprezentativního sálu s reliéfní štukovou výzdobou, tajného schodiště a řady apartmánů v nedávno zrekonstruovaném severním renesančním křídle. Součástí rozsáhlého areálu jsou také hospodářské budovy, bývalý pivovar a obytný dům. Celý komplex se pak nachází v malebné krajině mezi Prahou a Plzní, na hranici CHKO Brdy.
Žádané jsou hlavně nemovitosti v dobré kondici před rekonstrukcí
Novým trendem jsou historické budovy před rekonstrukcí. „Poslední dobou na základě uskutečněných transakcí pozorujeme, že klienti vyhledávají historické nemovitosti v relativně dobrém stavu, ale před rekonstrukcí. Objekt si nový majitel může opravit a vybavit k obrazu svému. Pokud totiž koupí již zrenovovaný a vybavený zámek a má odlišné estetické cítění či požadavky na užívání než předchozí majitel, čekají ho další dílčí práce a nemalá investice. Naopak zámek v tristním stavu, byť za velmi příznivou cenu, vyžaduje bez prodlevy začít jednat s úřady a důkladně připravit projekt. Rekonstrukce takového objektu stojí desítky či stovky milionů korun. Bohužel nemovitostí, které nejsou vyloženě v havarijním stavu a lze je dávat dohromady po částech, je na prodej na našem území jako šafránu,“ říká Lenka Munter.
Jako příklad uvádí raně barokní zámek Žitenice. Ten byl i v době normalizace ušetřen devastace. Využíval ho Státní oblastní archiv v Litoměřicích a posléze jeho původní majitel, Královská kolegiátní kapitula sv. Petra a Pavla na Vyšehradě. „Navíc má skvělou polohu, s výhledem na krajinu Českého středohoří a město Litoměřice a také nepříliš daleko od Prahy,“ dodává realitní expertka. Nabízí téměř 1 800 m² plochy rozdělené do tří obytných podlaží se čtyřiceti místnostmi, včetně gotického sklepa, renesančních arkád a barokní kaple. Součástí zámeckého areálu jsou hospodářské budovy, rozlehlá zahrada a nádvoří s kašnou.
Památky stále více končí v rukou obcí
Co se týče zájemců, letošní rok přináší větší poptávku od municipalit. „Tento trend mě obzvlášť těší, protože je jisté, že objekt bude po rekonstrukci plně užíván,“ popisuje Lenka Munter. Podle ní jsou zámecké majetky kupované soukromníky obývané zpravidla pouze menší část roku. Tedy pokud majitel neuvažuje o kombinaci bydlení a komerčního využití.
„Pokud ale nemovitost koupí municipalita, plánuje multifunkční, tedy kulturní, sociální i komerční užívání. Pronájem jednotlivých prostor tak může generovat příjem do místní pokladny. A možností je opravdu mnoho: sál k pořádání kulturních akcí, obecní reprezentační prostory pro svatební obřady nebo jiné oslavy, muzeum, knihovna, učebny, nájemní byty, kavárna, vinárna, restaurace, fitness a cvičebny se šatnami a sociálním zařízením, řemeslné dílny, kanceláře či dílny k pronájmu místním firmám,“ říká specialistka z Luxent – Exclusive Properties.
Motivace poptávajících z řad jednotlivců se dle expertky různí: „Někteří mají zájem o historii a snahu o záchranu památky. Tito kupující často vnímají akvizici historického objektu jako osobní misi nebo způsob, jak zanechat trvalý odkaz.“
Jiné klienty přitahuje potenciál budoucího komerčního využití nebo touha bydlet na jedinečném místě. Aktuálně roste právě počet klientů hledajících luxusní bydlení s historickým nádechem. „Začínají se mnohem více objevovat klienti, kteří by rádi s přibývajícím věkem a menším pracovním vytížením koupili perfektně zrekonstruovaný zámek, jenž bude jejich novým plnohodnotným domovem a osobní vizitkou, jakýmsi vlastním sídlem s nezaměnitelným charakterem,“ popisuje Lenka Munter.
Český trh je specifický, s převahou barokních památek
Historické nemovitosti se nabízejí po celé Evropě, pro každou zemi je přitom typické něco jiného. Pro Itálii to jsou renesanční vily, pro Francii zámky, pro Británii venkovská sídla zámeckého typu, pro Irsko pak hrady. „Česká republika je velmi specifická v tom, že zde máme velké množství barokních památek, a to nejen zámků a hradů. Téměř v každé vsi bývala tvrz, která pokud nezanikla, byla později přebudovaná na statek či zámek v renesančním, posléze barokním slohu,“ rekapituluje Lenka Munter.
Podle ní se nabízí dostatek velkých zámeckých areálů před rekonstrukcí. Ale menší historická venkovská sídla, která by byla zrekonstruovaná, v prémiové kvalitě a za přijatelnou cenu, zde chybí. To je největší nevýhoda našeho trhu, uzavírá.