Klíčovým faktorem se stává kontrola nad informacemi, ne jen nad realizací, říká ve svém komentáři Adam Heres Vostarek, regionální manažer firmy PlanRadar.
Model, ve kterém developer svěří realizaci projektu generálnímu dodavateli, dlouhodobě fungoval jako standard. V posledních letech se ale objevují snahy tento přístup doplnit nebo částečně nahradit větší mírou interní kontroly.
Na první pohled se může zdát, že hlavním důvodem je omezenější výběr dodavatelů. Na některých zahraničních trzích se skutečně do výběrových řízení hlásí méně firem než dříve: třeba v Dubaji se do tendrů, které dříve měly až 25 uchazečů, nyní hlásí jen dva nebo tři. Ve Velké Británii v polovině roku 2024 uvádělo 40 % developerů, že mají potíže zajistit dostatek účastníků výběrových řízení, a obdobný trend se projevuje napříč Evropou. Český trh zatím čelí podobným tlakům v mírnější podobě. Výběrová řízení zde obvykle přitahují více účastníků a konkurence mezi dodavateli zůstává relativně silná. Povaha problémů je ale stejná — liší se především jejich intenzita, která se může v čase rychle změnit.
Takové prostředí přirozeně nahrává úvahám o větší míře „in-house“ výstavby. Za těmito tlaky nestojí jen aktuální situace na trhu, ale i samotné nastavení tradičního modelu ve stavebnictví. Developer vkládá kapitál, přehled o každodenním průběhu stavby má však primárně dodavatel. Ve chvíli, kdy se projeví problém — ať už jako skluz harmonogramu nebo překročení rozpočtu — bývá už většinou pozdě na účinnou reakci. Odhaduje se, že stavebnictví celosvětově přichází vlivem zpoždění a nezbytných oprav o biliony dolarů ročně, přičemž překročení rozpočtů u velkých projektů se běžně pohybuje mezi 20 a 45 %. Budování „in-house“ stavebních týmů je pokusem developerů tento koloběh narušit. Otázkou ale zůstává, zda toto řešení skutečně řeší jádro problému, anebo ho jen přesouvá jinam.
Rozhodující je práce s informacemi
Zkušenost z praxe ukazuje, že klíčem k lepší kontrole není nutně to, kdo stavbu realizuje, ale jak rychle a přesně se sdílejí informace. Digitální nástroje dnes umožňují sledovat průběh projektu v reálném čase, evidovat změny a vyhodnocovat jejich dopady ještě před jejich realizací. Ať už developer volí jakýkoliv model, právě schopnost pracovat s daty a řídit procesy rozhoduje o tom, zda projekt skončí podle plánu.
Takové řešení poskytují digitální platformy, které propojují stavbu i kancelář na jednom místě. Obě strany pracují ve stejném systému a projektová dokumentace je přístupná všem zúčastněným. Sdílí požadavky na změny nebo vícepráce přímo do systému spolu s tím, co každá změna znamená pro harmonogram a rozpočet. Developer se tak může kvalifikovaně rozhodnout ještě před zahájením prací. Kontrola nad projektem díky tomu přestává být věcí pouhé intuice a důvěry.
Dalším nástrojem je 360° dokumentace stavby. Pravidelné snímání pomocí kamery na přilbě zachycuje postup prací a propojuje záznamy s projektovou dokumentací. Developer vidí, co se na stavbě děje, aniž by tam musel být osobně. Obě strany mohou sledovat vývoj projektu v čase, ověřovat provedení a předcházet nákladným opravám. A pokud se po dokončení stavby objeví problém, lze se vrátit do libovolné fáze projektu a zjistit, jak přesně byla provedena.
Generální dodavatelé, kteří takový přístup dokážou nabídnout, tím eliminují hlavní motivaci developerů uvažovat o in-house týmech. Právě v efektivním využívání digitálních nástrojů spočívá jejich příležitost — a podle toho se bude odvíjet i volba developerů jako jejich obchodních partnerů do budoucna.
autor: Adam Heres Vostarek, odborný konzultant a regionální manažer technologické společnosti PlanRadar
