ČNB od 1. dubna 2026 zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky. Maximální LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) klesá na 70 %, a DTI (poměr celkového dluhu žadatele k jeho ročnímu příjmu) nesmí přesáhnout sedminásobek ročního příjmu. To platí pro každého, kdo kupuje třetí a každou další obytnou nemovitost. Na papíře jde o „pouhé doporučení“ centrální banky, jenže banky doporučení ČNB respektují. Dosud přitom pojem „investiční nemovitost“ nebyl jednotně definován a pravidla se lišila banka od banky, což se nyní mění. Co to konkrétně znamená pro investory? Kdo po dubnu na hypotéku prostě nedosáhne? A co budou banky nově prověřovat? Odpovídá David Eim, analytik Gepard Finance.
ČNB zdůrazňuje, že způsob nabytí již vlastněných nemovitostí není rozhodující. Tyto nemovitosti tedy nemusí být na hypotéky. Mohou být dávno splacené nebo získané např. dědictvím. To nehraje roli a i v takovém případě třetí a každá další obytná nemovitost bude považována za investiční.
Za investiční nemovitost bude považována také nemovitost, u které je do bonity žadatele zohledněn budoucí pronájem nemovitosti. Pokud by byla taková situace, bude nemovitost považována za investiční i tehdy, kdyby měla být např. teprve druhou vlastněnou nemovitostí.
ČNB požaduje, aby banky portfolio těchto investičních nemovitostí sledovaly odděleně. To bude mít pro ČNB význam pro nějaké vyhodnocení v budoucnu a případné další kroky.
Pokud by někdo kupoval např. třetí byt do osobního vlastnictví, což by tedy měla být investiční hypotéka se všemi výše uvedenými omezeními, ale doložil by bance, že některá ze stávajících dvou nemovitostí bude reálně prodána (např. rezervační smlouva nebo SoSBK), pak by banka takovou třetí nemovitost nemusela považovat za investiční a mohla by tedy pracovat s mírnějšími pravidly.
Zahraniční nemovitosti i družstevní byty: Co banky nově prověří
Z upřesňujících informací, které banky pro oblast investičních hypoték dávají postupně k dispozici, vyplývají důsledky, které na první pohled nebyly zřejmé.
Banky budou typicky požadovat po klientovi nad rámec informací o vlastnictví nemovitostí v České republice — tuto informaci konec konců dohledají na katastru — také informace, které z veřejných registrů dohledat nelze. Budou se typicky ptát po vlastnictví nemovitostí v zahraničí, což samo o sobě je pro mě jistým překvapením.
Budou se však ptát také po „vlastnictví“ družstevních bytů. Slovo „vlastnictví“ je záměrně uvedeno v uvozovkách, protože u družstevních bytů se o vlastnictví nemovitosti nejedná. Zde je otázkou, zda Česká národní banka skutečně zamýšlela i členství v družstvu spojené s právem užívání bytu interpretovat tímto způsobem, nebo zda banky jsou takto opatrné spíše z vlastní iniciativy.
Kdy investor projde a kdy ne
Klient si před pěti lety pořídil vlastní bydlení. Nemovitost v hodnotě 8 mil. Kč financoval z 90 % hypotečním úvěrem, tedy částkou 7,2 mil. Kč. Díky postupnému splácení dnes jeho dluh činí přibližně 6,4 mil. Kč.
Vedle toho využil situace na trhu a pořídil i druhou nemovitost – investiční byt za 4,5 mil. Kč. Ten financoval hypotékou ve výši 4 mil. Kč, přičemž aktuální zůstatek úvěru je zhruba 3,5 mil. Kč.
| Scénář 1 (170 tis. Kč/měs) | Scénář 2 (150 tis. Kč/měs) | |
| Cena třetího bytu | 6 000 000 Kč | 6 000 000 Kč |
| Max. hypotéka (LTV 70 %) | 4 200 000 Kč | 4 200 000 Kč |
| Vlastní zdroje | 1 800 000 Kč | 1 800 000 Kč |
| Celkový dluh po koupi | 14 100 000 Kč | 14 100 000 Kč |
| Roční příjem | 2 040 000 Kč | 1 800 000 Kč |
| DTI | 6,9 (limit 7) | 7,83 (limit 7) |
| Max. možný úvěr (DTI 7) | – | 2 700 000 Kč |
| Reálně potřebné vlastní zdroje | – | 3 300 000 Kč |
| Výsledek | Projde (potřeba 1,8 mil. Kč) | Neprojde (potřeba 3,3 mil. Kč) |
Celkové zadlužení klienta se tak dnes pohybuje kolem 9,9 mil. Kč. Při měsíčním příjmu 170 tis. Kč (2,04 mil. Kč ročně) se dostává na DTI 4,9, tedy stále komfortně pod regulatorním limitem. Klient proto logicky uvažuje o dalším kroku – nákupu třetí, opět investiční nemovitosti. A právě v tomto momentu začínají do rozhodování výrazně vstupovat regulatorní limity.
Při ceně 6 mil. Kč už banka neumožní standardní financování, ale omezí LTV na 70 %. Klient si tak může půjčit maximálně 4,2 mil. Kč a musí dodat 1,8 mil. Kč z vlastních zdrojů. Jeho celkové zadlužení by vzrostlo na 14,1 mil. Kč a DTI na 6,9 – tedy stále těsně v limitu. Scénář tedy projde, ale za cenu výrazně vyššího vlastního kapitálu.
Jakmile ale snížíme příjem na 150 tis. Kč měsíčně, dostává se klient nad limit DTI. Banka proto musí snížit maximální výši úvěru na 2,7 mil. Kč. V takovém případě by klient potřeboval 3,3 mil. Kč vlastních prostředků, což už ve většině případů znamená, že investice přestává dávat ekonomický smysl. Jakým způsobem se praxe s požadavky České národní banky bude vypořádávat, ukáží následující měsíce.
autor: David Eim, analytik Gepard Finance